【メリット】

1.    不労所得を得られる

株やＦＸなどの金融商品に対する投資だと、常に、経済動向や為替動向に気を配り、情報収集に努めなければなりません。しかし、ワンルームマンション投資は賃貸・管理体制さえしっかり選択すれば手間のかからぬ投資といえます。

ワンルームなどの投資用不動産販売会社は、たいていグループ内や系列会社として賃貸付けを行う会社や管理を行う会社を擁し、テナントの募集や入居者のクレーム対応、修繕、家賃の回収、確定申告に到るまで代行システムが構築されています。そのネットワークを生かして借り上げ保証やサブリースなどを利用すれば、まったく手間がかかららなくなります。

つまり、マンション経営はどの会社がしっかりしているかの見極め、一度軌道に乗せてしまえば、安定収入を長期間継続的に得ることができ、極端な言い方をすれば、働かなくても収入があるという“不労所得”を得ることができるわけです。

2.　節税効果

・所得税・住民税の節税効果

サラリーマンの方がマンションのオーナーになると、給与以外に、マンション経営による「家賃収入」を得ることとなり、「給与所得」と「不動産所得」の２つの収入源ができることとなります。サラリーマンの給与は、給料を受け取った時に既に所得税と住民税は差し引かれていますが、マンションなどの不動産を人に貸している場合は、その収入について確定申告をすることになります。

「不動産所得」とは家賃収入からローン金利・減価償却費・固定資産税・管理費等、マンション経営を行うにあたって発生する「経費」などを引いたものです。この必要経費が家賃収入を上回った場合は、当然赤字になります。この赤字分は給与所得から差し引くことができます。これを損益通算といいますが、つまり、すでに源泉徴収されている所得税のうち赤字相当分の税金が、確定申告をすることにより還付され、住民税も軽減されることになるのです。損益通算による減税効果は予想以上に大きく、時には納付額が４割近くも少なくなることもあるようです。

このような仕組みをうまく利用することで、サラリーマンでも大きな節税効果を受けることが可能となるのです。

・相続税の節税効果

相続税対策としてもマンション投資は大変に有利になります。どうして不動産投資が相続税対策になるかといえば、不動産は相続税を算定する際の評価が低くなるからです。現金などの金融資産は額面がそのまま評価額になりますが、マンションは原則的に「相続税評価額」に基づいて税額計算がなされ、建物の部分は購入価格の５０％程度、土地部分は公示価格の約８０％程度が相続税評価額となるのです。

さらに、賃貸マンションとするならば、借家権利割合と借地権利割合が適用されて評価額がいっそう低下します。 およそ、金融資産を１００とすれば、賃貸マンションは約25％～35％の評価となり、それだけ相続税の大幅な節税が効果が見込めるのです。

3. 生命保険代わりに

マンション経営で、住宅ローンを使ってマンションをご購入の際には、「団体信用生命保険」に加入することになります。「団体信用生命保険」とは、住宅ローンの融資を受けている本人が亡くなった場合や重度の障害を負った場合、残りのローンの返済を保険会社が担う保険で、通常の生命保険に比べ、掛け金が安く設定されています。

もし、万が一の場合が生じたとき、遺されたご家族には、無借金のマンションを相続すことができ、相続したマンションは月々の定期収入となります。また、必要に応じて売却すれば、まとまった資金を手にすることも選択できます。

このように、マンション経営には万が一の時の生命保険と似た機能が備わっており、現在加入されている保険のスリム化が行えます。

4. 年金制度の補完

これから年金がどうなっていくのか、ちゃんともらえるのだろうかと、多くの人が不安を抱えています。サラリーマンの方が定年退職されたあと、夫婦2人で受けられる公的年金の支給額は、現在1カ月で24万円前後。夫婦2人がゆとりある生活を営むには月額37万3千円が必要との調査結果もあり、不足分は預貯金等を取り崩して補っているのが現状です。これから先、なおいっそう年金の支給額が減る可能性だってあることを考えると、もしマンション経営によって家賃収入にあれば、それを私設年金として公的年金の不足分を補完することができ、これは大変大きな安心につながります。

近年、私設年金としてマンション経営をする方が増えているのは、まさに公的年金の支給額の限界と不安を背景に、老後の不安を解消する為、長期に渡り安定した収入を確保出来るのが、その理由として挙げられているのです。

5. 小額で始めることができ高利回り

マンション経営は、ローンを組むことができるので、小額から始めることができます。しかも、地下の下落と超低金利によって月々のローン返済の負担は軽くなり、ほとんどが賃料収入でまかなえます。それでいて、高利回りで資産運用が可能です。銀行や生命保険の、利回り1％にも満たない低水準に対し、立地の良いマンション経営における利回りは5～6％と高い水準を保っています。そういった事からも、利回りという点では他の金融商品と比べて群を抜いています。マンション経営は、景気低迷が続く今だからこそ有利な投資商品だといえます。

6.      時には売却益も得られる

毎月の安定収入は不動産投資の1つの魅力ですが、投資する物件によっては売却による利益を得られる可能性もあります。バブルの頃とは様子は違いますが、景気が世界的に低迷していう今、やがて日本経済が成長し、再び地価が上昇することによって売却益が得られることもあるかもしれません。

不動産価格は、その不動産から得られる収益をベースに決定しますので、投資家自身の工夫、努力によって「収益」をアップさせることができれば、不動産の価値も上がり、売却益を狙える可能性も出てきます。

【リスク】

メリットが目立つマンション経営ですが、リスクも存在しています。

1.    空室リスク

マンション経営の初歩的なリスクとも言えるのが空室リスクです。マンション経営によって得られる収益の中心は、入居者から得られる毎月の家賃収入ですので、入居者が何らかの事情で退去した場合には、新たな入居者が見つかるまでの間は収入がなくなります。

この場合、注意しなければならないのは、空室になった場合、収支は0ではなくマイナスになってしまうのです。というのは、家賃収入の有無に関わらず、管理費、固定資産税、都市計画税などの経費が毎年発生するからです。そうなりますと、経営計画に狂いが生じます。特に借入金によってマンション経営を営んでいるケースには、毎月のローン返済を賄うことができず、自己資金を持ち出さなければならないかもしれません。

日本は少子化の傾向にあり、若年人口は年々減少しています。全国平均の空き家率は、１２．２％にものぼり、特に東京以外の地方においては悪化傾向にあります。全国の持ち家比率は６１．２％あり、こちらは増加傾向にあると言われます。つまり、残りの３８％を賃貸マーケットで奪い合いということです。このことを考慮する必要があります。

ただし、東京など都心部に限って見てみると、状況が違うようです。都心回帰現象と未婚者、離婚者の増加に伴う単身世帯の増加により、都心部における賃貸物件の需要は年々増えてきているといわれます。

マンション経営のリスクを回避するためには、都心部での「好立地・好条件」を満たす物件を選択することが不可欠になります。東京の都心でロケーションを間違わなければ、まず長期間空室になることはありません。それでも心配な人は、サブリースシステムや、家賃保証サービスを利用すると良いでしょう。

2. 家賃滞納リスク

入居者がいても、経済的な事情や性質的な事情などによって家賃が遅れたり未納になったりする場合があります。家賃を滞納されてしまうと、毎月の収入がストップすることになり、本人はもちろんのこと連帯保証人への督促など、わずらわしい作業も多く発生します。また、滞納分を回収できる保証もありません。

さらに、もし賃料の不払いを理由に退去させる業務を、不動産業者や弁護士などに依頼した場合には費用の負担がともない、かつ次の入居者が見つかるまで、損失が続いてしまいます。

このようなリスク回避のためにも、入居者の審査を厳しく行うことは大切です。また、集金代行システムなどを利用して、煩わしい作業を代行してもらうこともできます。

3. 金利上昇のリスク

日本は低金利が続いていますが、もし金利が上昇すれば、借入金を活用する場合は、返済負担額が増えることになります。それに比例してすぐに家賃収入を上げるわけにもいきませんの注意が必要です。ただ、デフレからインフレへの変化により、家賃の上昇や不動産価格の上昇をもたらす可能性はありますので、必ずしもデメリットばかりではありません。支払い額の安定への対応としては、固定金利の選択や、繰り上げ返済の資金の確保などがあげられます。

5. 地震・火災等のリスク

日本は言わずと知れた「地震大国」です。毎年、大小の地震が全国各地で発生しています。大地震が起きた場合には建物が倒壊するリスクを背負っています。また、地震による倒壊と同様、火災による建物の焼失も不動産特有のリスクです。

もし地震や火災によって、マンションが損害をうけた場合、家賃収入が得られなくなるばかりか、建物を復旧するためのコストが発生するので、大変なリスクとなります。

このような災害リスクを減らすためには、たとえば、昭和57年以降の耐震制度が高くなった耐震性、耐火性の高いマンションに投資をしたり、地震保険に加入したりするのが良いでしょう。ただ、保険契約の内容をよく吟味しないと保障が受けられないケースや、保険金額が一定金額までしか出ないケースもあるので注意が必要です。また、火を使う量と頻度が高くなればなるほど、火災のリスクは高くなりますので、オール電化の住居で火災リスクを減らしたりするのも方法です。

逆に、都市計画の観点からも、古い木造住宅の密集地や前面の道路の幅が狭く、消防車両などが進入できないところは火災によるリスクが高いと言えるでしょう。

6. 修繕費のリスク

マンション経営における臨時支出として、建物を維持していく上での修繕費用があります。現在のマンションでは管理会社が長期的な修繕計画を作成しますので、そのためにも良いマンション管理会社を選ぶのも重要です。

マンション経営において、良質な物件を提供することが安定した収益を確保するための条件と言えますので、定期的なメンテナンスや、時には時代のライフスタイルの変化に合わせたリフォームが必要になる場合もあります。賃貸市場は借り手のニーズに合わせようとさまざまな仕様のものが登場し、競争が激しくなってきています。このようなことから、仕様の古い賃貸マンションは、必然的に競争力を失い、家賃の引き下げを余儀なくされ、空室になるリスクが高まっています。

中古物件に投資する場合は、購入価格が低くても、修繕コスト、リフォームが発生する可能性がありますので、あらかじめ試算してもらい、修繕コストも見込んだ上で経営プランを立てるのが望ましいでしょう。

7. 不動産価格低迷のリスク

バブル当時に8,000万円したマンションが、いまでは3,000万円くらいまでさがりました。それでも買い手がつかない物件も少なくありません。今では「アウトレットマンション」などという言葉で、マンションがたたき売りのように売買されています。

このように、不動産の価格が下落するというリスクが存在しています。ただし、逆に上昇するメリットもあります。これは誰にもわからないところで、もしリスクを避けたいなら、将来にわたって値下がりのしづらい地域を選ぶのが良いでしょう。

なお、家賃相場はマンションの流通価格への影響が比較的少ないため、市況が悪くなかったからといって家賃が急激に下がるということはほとんどありません。同様に、不動産価格が高騰したからといって、家賃を急激に上げることも実際難しいところです。

8. 低換金性のリスク

他の金融商品と比較して、不動産は流動性が低いと言われています。流動性とは、現金に代えることですが、不動産の場合、売却したくても、すぐに売却してお金に換えることができません。また、他の投資商品のように取引価格を把握することが困難で、売主と買主の事情によって大きく取引価格を左右することなどから、必ずしも相場に近い価格で素早く売却、現金化できるとも限りません。マンション経営は家賃収入を主な目的とした長期的なものですので、特にリスクとして意識されないかもしれませんが、マンション経営から撤退したい場合などは、注意が必要です。

ちなみに、ワンルームマンションとファミリータイプマンションを比較した場合、ワンルームマンションは人に貸して家賃収入を得るという需要が強いため、購入者層は投資家に限定されてきますが、ファミリータイプはそれに加えて実需目的の購入者層がいるため、ワンルームマンションに比べて流動性が高いと言えるでしょう。

9. 税制変動によるリスク

不動産は取得時、保有時、売却時とそれぞれの場面においてさまざまな税金が課されますが、税制の変化よって、不動産保有時のコストが上下することになり、経営プランの変更を余儀なくされる場合があります。一般的に税制の改正は毎年12月中旬に、政府与党から「税制改正大綱」としてアナウンスされます。その税制改正の内容を踏まえて投資のタイミングを見計らうことも、上手なマンション経営戦略のポイントです。

マンション経営というと、建物１棟全部を所有して、それを第三者に貸し、家賃収入を得るというようなイメージを持っている人は少なくないと思います。マンション一棟を所有するとなると、当然多額の資金が必要になり、普通の人には縁遠い世界ということになってしまいます。

しかし、最近普通のサラリーマンたちの中で、このマンション経営に乗り出す人が増えていると言います。どういうことかと言いますと、マンション一棟を所有するのではなく、マンションの一部屋だけを購入し、その部屋を第三者に貸しだすのです。１部屋であっても、人に貸して家賃収入を得るならば、立派なマンション経営者です。

このように、たとえ一部屋であろうと、マンションを購入し、自分自身が住むのではなく、そのマンションを賃貸することにより、家賃収入を得ていくことをマンション経営、またはマンション投資と呼んでいます。

以前は・・・

以前バブルの頃などは、購入したマンションを転売して利益を上げるという方法がよく見られました。しかし、現在の個人マンション経営は、長期間保有し、賃貸収入を得ることを目的にした投資がほとんどのようです。

一般に値上がり、値下がりを繰り返す不安定な株やＦＸなどの投資に比べて、マンション経営は賃貸収入をベースに、長期的に安定した収入が見込み易いという点で、将来の年金不足を補うための投資という意味で、魅力を感じている人が少なくないようです。また、今後の収入がある程度予測できるので、初心者にも分かりやすい資産運用の方法といえるでしょう。これから日本は少子化のために人口減少に向かうと言われていますが、都心のワンルーム賃貸マンションなどは、今後も需要は十分にあると考えられます。

【マンション経営の仕組み】

マンション経営を始めるには大きな資金が必要と思われがちですが、頭金としてマンションを購入代金の1割程度の資金と、継続して住宅ローンを払える余裕があればマンション経営を始めることができます。また、ローンを組んで購入した場合でも、その返済の多くを「家賃収入」で補える為、少額の自己資金でも可能です。

以前の転売目的と異なり、現在は家賃収入が投資の主な目的です。このため、マンションのローンと、マンションから得られる家賃の差額が、投資に対するリターンということになります。住宅ローンの返済額より家賃収入が多ければ収支はプラスということになり、現在のような低金利の時代には、収支がプラスになる可能性は十分にあります。

また仮に、返済額が家賃収入を上回ったとしても、その分は税控除の対象となり、所得税のうち赤字相当分の税金が還付され、住民税も軽減されることになります。そして、住宅ローン返済後は、家賃がまるまる収入になりますので、セカンドライフの「年金」と考えて家賃収入を受け取ることも可能です。

このように、月々の家賃収入から借入金や管理費などを差し引いた金額が実質的な利益として計上できます。

マンション経営のものさしのひとつに「利回り」があります。これは「投資金額に対する1年間の収入の割合」のことで、実質的な利回り＝(年間家賃収入－諸経費) ÷ （マンション価格＋諸経費） ×100%であらわすことができます。このようにマンション経営は、表面利回りではなく、諸経費を加味した実質的な利回りで考えることが大切です。

家賃収入によるリターンは、株のようにハイリターンとなることはありませんが、日々の価格変動に左右されることなく、毎月安定した収入を得ることができます。少しオーバーな表現をすれば、「何もしなくても、安定した給料が入る」。これがマンションの経営の大きな魅力といえるでしょう。

ただし、マンションやアパートなどの建物は時とともに価値が下がるので、家賃収入はなだらかに減っていきます。マンション・アパート経営の鍵は家賃収入なので、経営者は建物が古くなるという将来を見据え、中・長期的な経営計画を立てる必要があります。

【マンション経営にかかるコスト】

マンション経営のコストは、購入時、保有時、売却時に不動産特有のコストが発生してきます。このコストといかに向き合うかは、マンション経営にとって大変大きな要素になってきます。

①       購入コスト

マンションの購入時には、マンションの本体価格以外にも、建物に対する消費税や、不動産会社より物件の紹介を受けた場合の仲介手数料、そして不動産の売買契約書に添付する印紙税など、多くの諸経費が発生します。他にも、所有権を登記する際の登録免許税、司法書士手数料や不動産取得税などがあります。（詳しくはマンション経営に関する税金を参照してください）

②       保有時コスト

マンション経営における保有時のコストには、管理費や借入金の返済金、また不動産の保有税や所得税などが発生します。また、修理費やリフォーム費などのように数年に一度発生する可能性がある臨時支出も考えなければなりません。古い賃貸マンションは、必然的に競争力を失い、家賃の引き下げを余儀なくされたり、空室になるリスクが高まったりしますので、マンション経営を成功させるためには、急な出費についてもシミュレーションしておく必要があります。

③       売買時コスト

不動産を売却するときにも、購入時と同様に不動産会社から物件の紹介を受けた際の仲介手数料や、不動産の売買契約書に添付する印紙などのコストが発生します。そして、売却したときに利益が出たときも、税金が課せられます（現在は不動産の流通を促進するため、税金が時限的に優遇措置がとられています）。

【他の投資との違い】

①     ローンを利用できる

マンション経営が他の投資と異なる点はたくさんありますが、その中でもローンを利用することができるというのは、マンション経営の独特なところです。株や投資信託などの金融商品を購入しようと思えば、ある程度の元手が必要です。1,000万円分の株を買おうと思えば、1,000万円必要になります。それに対して、マンション投資の場合は、ローンを利用することができますから、自己資金は少額で始められます。100%ローンを利用することも不可能なことではありませんが、一般的には10%～30%の頭金を用意しておくのがよいといわれています。

②     低リスクで長期安定的な資産運用が可能

株や債券などはリスクが高く、安定したものとはいえません。リスクのある資産運用というものは、精神的にも不安なものです。それに比べて、マンション経営の場合、低リスクで長期安定的な資産運用をすることができます。マンション自体が価値を持ち、「家賃収入」という安定したリターンを長期にわたって期待できるマンション経営は、老後の不安を解消する安心、着実な投資商品として注目されています。

③　物価の変動に強い

長期スパンで見た場合、市場は上下動を繰り返しながらも物価は上昇傾向で推移しています。物価が変動すると、貨幣価値も変わってきます。今の１００万円が、将来も同じ１００万円の価値があるとは限らないということです。その為、預貯金だけに頼る資産設計にはインフレヘッジが効かず、価値の目減りの不安が残ります。それに対し、マンション経営の場合は、物価の変動に対して、賃料はそれに応じた相場で設定されますし、インフレで物価があがり、それに伴い貨幣の価値が下がったとしても、マンションの価格も物価の上昇に合わせて上昇する可能性が高いので、マンションの価値が物価の変動によって大幅に目減りするリスクは少ないといえます。

【サブリース】

賃貸用マンションを購入した後は、入居者を探したり、維持や管理を行う必要があり、銀行預金のように放ったらかしにすることはできません。しかし、そのような手間を省く方法があるのです。それは、一括借り上げやサブリースと呼ばれるシステムで、中堅から大手の賃貸用マンション販売会社の殆どがこのシステムを用意しています。

これはどういうシステムかと言いますと、マンションの販売会社がマンションの販売と同時にそのマンションを購入された方からそれを借り受け、購入された方に借り賃として家賃を支払うというシステムです。マンションを購入した人は、販売会社が入居者を見つけようがいまいが、毎月定額の家賃が入ってくることになり、かつ、管理やメンテナンスも行う必要がありません。

この借上げやサブリースというのは非常に便利なサービスですが、入居者付けを行なう販売会社は、入居者がいない期間と少々の利益を計算して、購入者との家賃契約をします。また、管理やメンテナンスにてついては、これは家主代行業務といい、その分の手数料10％前後が購入者との契約の家賃から引かれていますので、収入はその分減ることになりますが、リスクや手間が大幅に減少します。

【こんな人におすすめ】

マンション経営はどのような人に向いているでしょうか。以下にまとめてみました。

①     老後に十分な額の年金が受け取れるのか不安だったり、ゆとりのある老後を過ごせるのかと不安に感じている人。

②　自分に万が一の事があった時の為に、家族には安心して過ごせるだけの安定した収入源

   を残してあげたい人。

③　資産運用には興味があるけれど、専門知識が必要だったり、高いリスクを伴う投資は不

   安。低リスクで安定した資産運用をしたい人。

④　重税感があり、なにか良い節税対策はないかと考えている人。

⑤       現金、預金の価値が目減りしたしまうインフレ対策をしたい人。

しかし、低いとはいえリスクも存在します。代表的なのは、空室リスクや家賃滞納リスクなどです。家賃が入らなければ、ローンの返済が重くのしかかってきます。リスクが存在している以上、当然よく吟味してから始める必要があります。そこで本サイトはマンションの経営の参考になればと、マンション経営の特徴や仕組み、メリットとリスク、さらには高入居率を保つ秘訣など、マンション経営に必要な情報についてまとめてみました。参考にしてみてください。