マンション経営に関する税金
マンションを経営するにあたって、印紙税、登録免許税、固定資産税など１１種類の様々な税金が掛かります。それら税金の制度についてまとめてみました。
1. 固定資産税 土地や建物を買ったり、もらったりした場合に掛かるのではなく、持っているだけで毎年未来永劫かかかってくるのが固定資産税です。課税標準は、固定資産税台帳の評価額をもとにして算出されます。１月１日現在において、固定資産税台帳にある名義人の所有者が納税義務者となります。 2. 都市計画税 都市計画税は、住み良い街づくりのための都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用の一部を負担していただくための目的税で、市街化区域内の土地・家屋に対してかかる税金です。税率については各市区町村によって違ってきますが、たいてい０．３％が適用されます。 不動産所得はその賃貸料収入は不動産所得として所得税の課税対象となります。給与などの他の所得と合算してその金額に応じて税率が決められます。 不動産所得＝家賃収入－必要経費 青色申告をすると１０万円を限度する青色申告控除を所得金額から差し引く制度もあります。 4. 住民税 5. 相続税 6. 贈与税 7. 登録免許税 マンションの登記をするとき、「登録免許税」がかかります。登記とは、他人に対して、この建物は自分のものだという権利を明らかにするためのもので、不動産を管轄する法務局、または出張所に備え付けられている「不動産登記簿謄本」または「登記事項証明書」により内容を確認することが可能です。不動産の登記をすることによって、いわゆる「権利証」ができあがります。 税率は、普通の新築であれば固定資産税の評価額の１０００/１．５になります。 8．印紙税 賃貸マンションを建てる場合、建築を依頼する建築会社との間で『請負契約書』を取り交わします。この時にかかってくる税金が『印紙税』です。請負契約書には、工事請負契約書、工事注文請書、修理承り書、広告契約書などがあり、売買契約書に記載された金額によって納付する税額が異なります。 印紙税は契約書1通ごとに課税されますので、売主用、買主用に契約書を2通作成した場合は、それぞれ課税されます。売買金額が大きい場合などは、契約書を1通だけ作成し、買主が原本を保有し、売主がコピーを保有するという方法により印紙税を節約することも可能です。 売買契約書記載の金額印紙税額 記 載 金 額 税 額 １万円未満 非課税 １万円以上１００万円以下 ２００円 １００万円を超え２００万円以下 ４００円 ２００万円を超え３００万円以下 １，０００円 ３００万円を超え５００万円以下 ２，０００円 ５００万円を超え１，０００万円以下 １万円 １，０００万円を超え５，０００万円以下 ２万円 ５，０００万円を超え１億円以下 ６万円 １億円を超え５億円以下 １０万円 ５億円を超え１０億円以下 ２０万円 １０億円を超え５０億円以下 ４０万円 ５０億円を超えるもの ６０万円 契約金額の記載のないもの ２００円 ※平成19年3月31日までに作成される売買契約書 9. 不動産取得税 10. 譲渡所得税 土地を売却した際の利益に掛かるのが取得税です。譲渡所得税は、売買代金からその土地を取得するのに掛かった費用や売るための様々な費用を差し引いて譲渡益を求めて計算します。事業用の建物や土地を売って、別の建物や土地を買った時には所定の条件を備えれば、買換えの特例を受けることが出来ます。 11. 消費税 不動産の購入代金を支払う場合、土地代金に対しては消費税がかかりませんが、建物代金には消費税5％が課されます。消費税はマンション建設時の建築費に掛かるものです。消費税は最終消費者から負担するという事を考えると、賃貸マンションにおける最終的な消費者は入居者であると考えられますが、家賃収入は非課税であり入居者から家賃収入を取ることは出来ません。
固定資産の価格は、土地と家屋については、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて３年ごとに評価替えを行い、一定ではありません。通常、土地の固定資産税評価額は地価と連動しますので、固定資産税額は、地価上昇時には上がり、地価下落時には下がります。つまり、地価の上昇、下落によって税金も変わってくるのです。評価替えを行ったあとは、評価替え以降、3年間は地価が上昇しようと下落しようと、原則一定額として据え置かれます
税額＝課税標準額×税率（１．４％）で計算します。
税額＝課税標準額×税率（０．３％）で計算します。
3. 所得税
賃貸マンション経営などの土地活用で所得税が掛かると、住民税が同時に課せられることになります。住民税に関しては所得が発生した翌年に、前年の所得から算出された金額を納めることになります。
相続税とは死亡により財産を継承した場合、又は遺贈によって財産の贈与を受けた場合に掛かる税金です。土地の評価については路線化方式と倍率方式があり、建物の評価については固定資産税の評価と同じになります。マンションは原則的に「相続税評価額」に基づいて税額計算がなされ、建物の部分は購入価格の５０％程度、土地部分は公示価格の約８０％程度が相続税評価額となるのです。賃貸マンションならば、借家権利割合と借地権利割合が適用されて評価額がいっそう低下します。
贈与税とは、個人が自分の財産を、無償で別の個人に譲渡した場合にかかる税金のことです。結婚生活が20年以上（入籍してから）になる妻へ贈与する際場合は一度に限り2000万円までの控除が認められています。また、子が住宅取得するため資金の贈与を親から受ける時にも優遇措置が設けられています。なお不動産を贈与した場合は、相続税評価額を基に税額が計算されます。
登録免許税の税額＝課税標準×税率
不動産を取得した人に課税される都道府県税です。この場合の「取得」には、購入した場合だけでなく、新築や増改築、交換、贈与、寄付などによって所有権を得た場合も含まれます。ただし、相続や法人の合併等による取得は非課税です。本来は申告納税が原則です。