マンション経営を成功させるためのポイント

①       入居者のニーズに応える

少子化の時代にあって賃貸アパートや賃貸マンションが「物件余り」といわれ、空室の目立つ建物が数多く存在しているのが実情のようです。ところが、その中身をよくみてみると、たとえば、フロなし、共同トイレ、共同洗面所といった築30年を超える老朽アパートが空室となっていたり、耐震基準を満たしていなかったり、あるいは、現代のトレンドにあっていなかったりと、つまり入居者のニーズに合っていない物件に、空室が目立つようです。賃貸住宅市場は、借り手市場といえると思います。そうなってきますと、いかに入居者のニーズにあった建物を建てるかが、高い入居率を維持した、マンション経営成功の鍵となります。

ちなみに、入居者が賃貸住宅を選ぶポイントで人気が高いのは、

・立地条件の良さ
・治安がよい

・建物の構造や丈夫さ
・間取りが広い

などが上位を占めます。

また、逆に、不満のアンケートでは、

・     収納不足

・     遮音性

・ 採光、採風、

・ 住宅の広さ

などが上位を占めます。

立地条件

徒歩１０分以内に駅がある。学校や病院、スーパーが近いなどの立地は、多くの人がまず考える条件だと思います。たとえば、地域で人気の学区だったりすると、周辺の賃貸住宅は常に満室状態で、空き待ちという地域があります。中には、わざわざその学区に子どもを通わせたくて、引っ越してくる人もいるそうです。

また、駅からも遠くても、空き室が少ないマンションがあります。たとえば、一般的なマンションとは違い、すべての居室がベランダ側に面していて見晴らしがよく、日当たりも風通しもよいマンションとか、駅から遠い事を逆手にとって、車を大切に所有している方をターゲットに、屋根付車庫があるメゾネット型のマンションとか、どちらも、ターゲットをしぼり、ターゲットのニーズに合わせて上手にマンション経営をしています。

防犯、耐震

また、最近は、凶悪犯罪の増加や、各地で地震が頻発しているので、「安全性」の確保も重要です。防犯、耐震、耐火に対応した建物でないと、入居者は安心して長く住めません。こういったポイントを抑えてマンションを選ぶ必要があります。

収納

近頃の分譲マンションでは、収納率という言葉が聞かれるようになってきました。これは賃貸も含めマンション系の建物の収納性の低さを表しています。部屋が広々していても、収納がなければ、生活は不便です。収納に困りトランクルームを借りる方も多くいるようですが、これは不経済ですし、やがては他のマンションに移ってしまうかもしれません。収納性の高さは特に女性が部屋を選ぶ際のポイントにもなっているようです。住まい選びの最低条件は、少なくとも各居室に１間（1.82ｍ）以上の収納があること。そして、居室以外のトランクルームや納戸があったり、ウォークインクローゼットがあれば言うことありません。

遮音性

また、入居者クレームのトップは上下階の音だと言われ、「入居者が引っ越す理由」のトップもこの生活騒音だと言われます。隣の部屋に住む人の声や、ＣＤやテレビの音などが聞こえてくるのは、気持ちの良いものではありません。また、自分の声も聞かれているかもしれないと思うと、ストレスもたまります。遮音性の高いマンションを選ぶのは重要なポイントです。

音には２種類あります。

１．話し声等、空気で伝わる音「伝播音」
２．物を落とした時やぶつけたときに出る「衝撃音」

上下階の音の響き方は、構造体や工法によっては大きく変わってきます。上階からの重量衝撃音は、床のコンクリートの厚さが180ｍｍ以上にしないと抑えられません。これが可能なのは、鉄筋コンクリート造または高層マンションに見られる鉄骨鉄筋コンクリート造となります。

快適性

近年の景気を反映してか、一生賃貸派も増えているといわれます。そうなると、一時住まいといった感覚でなかう、長く、より快適な生活を送りたいと考えるため、広い間取り、充実した設備など、年々品質はレベルアップしています。

かつては、人気のバロメータだった、フローリングやシステムキッチン、洗面化粧台やユニットバス、ピッキング対策などのセキュリティなど、いまやほぼ常設が当たり前になっています。その上で適正な家賃設定であれば、入居者が集まる、競争力のあるマンションを実現できます。

ちなみに、一昔前主流だったワンルームでの３点式ユニットバスは、今は人気がないようです。「首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査」では部屋選びの決め手となる要素の第１位が「バス・トイレ別」でした。３点式のユニットバスでは狭いので、シャワーがメインになってしまい、ゆったりお湯に入ることもできません。また、シャワーを使った後はトイレも濡れてしまいます。それを放っておくと、カビの原因にもなってしまいます。

ところで、このような様々なニーズに応えていくとと、当然コストもかかります。すると家賃も高くなり、結果入居者が減るということのないように、建物の魅力と家賃とのバランスが大切になってきますね。

先進性

光ファイバーなどの最新の設備が取り入れられているかということも、重要な要素です。パソコンが１台あれば、インターネット・Eメールはもちろん、テレビ・ラジオ・ＤＶＤもすべてまかなってくれます。

②       建物に特色と人気性を持たせる

最近の傾向として、周辺の分譲マンションとは違う、個性的なマンションに人気が集まる傾向があるようです。テーマ型マンションのような付加価値の高い賃貸マンションで集客力を上げることができます。

・デザイナーズマンション

人気の高い賃貸物件を調べてみると、ここ数年「デザイナーズマンション」と言われる物件に人気が集中しています。デザイナーズマンションとは、画一的な普通のマンションとは違って、デザイナーの明確な思想とコンセプトが反映されたマンションです。外観や内装もおしゃれなのが特徴です。

・ペット共生型賃貸マンション

ペット不可が多いマンションにあって、ペットと一緒に暮らせる「ペット共生型マンション」はとても人気が高いようです。最近のペットブームの流れは、マンションの形態にも影響を与えているようです。

このほか、高齢者専用賃貸マンションや、音楽家向け賃貸マンションなどもニーズがあるようです。

③　管理運営の徹底

マンション経営において、「管理・運営」は重要な要素です。この管理いかんによって業績が左右され、大きく影響を受けるといっても過言ではありません。賃貸住宅の管理は、大きく次の3分野に分けられます。

 
　 1．建物・設備の管理
　 2．入居者の管理
　 3．清掃の管理

建物の価値を長く維持し、数十年にわたって入居社を安定して確保するには、常に快適な住空間を提供しなければなりません。こうした管理業務を行う方法として、オーナーが全てを直接手がけるというのは現実的に難しいので、賃貸経営の一切を管理会社に委託するか、あるいは、清掃など一部はオーナーが行うが、募集や契約、原状回復などは管理会社に委託するなどが考えられます。

ところで、古い物件のために、メンテナンスやリフォーム費用がオーナーに重くのしかかってくるようではアパート経営は成り立ちません。建設の費用について考えると総額が安いアパートをとかく求めがちのオーナーが非常に多いのですが、長期的な事業として考えた場合に、ある程度以上のアパートを建築しなければ結果として手元に残る収益が限られてきます。