マンション経営とは
【マンション経営とは】
マンション経営というと、建物１棟全部を所有して、それを第三者に貸し、家賃収入を得るというようなイメージを持っている人は少なくないと思います。マンション一棟を所有するとなると、当然多額の資金が必要になり、普通の人には縁遠い世界ということになってしまいます。
しかし、最近普通のサラリーマンたちの中で、このマンション経営に乗り出す人が増えていると言います。どういうことかと言いますと、マンション一棟を所有するのではなく、マンションの一部屋だけを購入し、その部屋を第三者に貸しだすのです。１部屋であっても、人に貸して家賃収入を得るならば、立派なマンション経営者です。
このように、たとえ一部屋であろうと、マンションを購入し、自分自身が住むのではなく、そのマンションを賃貸することにより、家賃収入を得ていくことをマンション経営、またはマンション投資と呼んでいます。
以前は・・・
以前バブルの頃などは、購入したマンションを転売して利益を上げるという方法がよく見られました。しかし、現在の個人マンション経営は、長期間保有し、賃貸収入を得ることを目的にした投資がほとんどのようです。
一般に値上がり、値下がりを繰り返す不安定な株やＦＸなどの投資に比べて、マンション経営は賃貸収入をベースに、長期的に安定した収入が見込み易いという点で、将来の年金不足を補うための投資という意味で、魅力を感じている人が少なくないようです。また、今後の収入がある程度予測できるので、初心者にも分かりやすい資産運用の方法といえるでしょう。これから日本は少子化のために人口減少に向かうと言われていますが、都心のワンルーム賃貸マンションなどは、今後も需要は十分にあると考えられます。
しかし、マンション経営によって得られる利益は「不確実」なものであり、利益が得られる場合もあれば逆に損失をこうむる場合もあります。マンション経営により期待される収益とは、定期的な家賃収入であるインカムゲインと、時にはマンションを購入価格以上で売却して、売却利益を得るキャピタルゲインです。マンション経営では、この2つに期待して投資を行うことになります。
しかし、投資したマンションが思惑通りに多くの家賃収入を得ることができなかったり、不動産の価値が下落したりして損失を出すこともあります。ですから、マンション経営を行う場合には、いくつかのリスクが存在していることを忘れてはなりません。
【マンション経営の仕組み】
マンション経営を始めるには大きな資金が必要と思われがちですが、頭金としてマンションを購入代金の1割程度の資金と、継続して住宅ローンを払える余裕があればマンション経営を始めることができます。また、ローンを組んで購入した場合でも、その返済の多くを「家賃収入」で補える為、少額の自己資金でも可能です。
以前の転売目的と異なり、現在は家賃収入が投資の主な目的です。このため、マンションのローンと、マンションから得られる家賃の差額が、投資に対するリターンということになります。住宅ローンの返済額より家賃収入が多ければ収支はプラスということになり、現在のような低金利の時代には、収支がプラスになる可能性は十分にあります。
また仮に、返済額が家賃収入を上回ったとしても、その分は税控除の対象となり、所得税のうち赤字相当分の税金が還付され、住民税も軽減されることになります。そして、住宅ローン返済後は、家賃がまるまる収入になりますので、セカンドライフの「年金」と考えて家賃収入を受け取ることも可能です。
このように、月々の家賃収入から借入金や管理費などを差し引いた金額が実質的な利益として計上できます。
マンション経営のものさしのひとつに「利回り」があります。これは「投資金額に対する1年間の収入の割合」のことで、実質的な利回り＝(年間家賃収入－諸経費) ÷ （マンション価格＋諸経費） ×100%であらわすことができます。このようにマンション経営は、表面利回りではなく、諸経費を加味した実質的な利回りで考えることが大切です。
家賃収入によるリターンは、株のようにハイリターンとなることはありませんが、日々の価格変動に左右されることなく、毎月安定した収入を得ることができます。少しオーバーな表現をすれば、「何もしなくても、安定した給料が入る」。これがマンションの経営の大きな魅力といえるでしょう。
ただし、マンションやアパートなどの建物は時とともに価値が下がるので、家賃収入はなだらかに減っていきます。マンション・アパート経営の鍵は家賃収入なので、経営者は建物が古くなるという将来を見据え、中・長期的な経営計画を立てる必要があります。
【マンション経営にかかるコスト】
マンション経営のコストは、購入時、保有時、売却時に不動産特有のコストが発生してきます。このコストといかに向き合うかは、マンション経営にとって大変大きな要素になってきます。
① 購入コスト
マンションの購入時には、マンションの本体価格以外にも、建物に対する消費税や、不動産会社より物件の紹介を受けた場合の仲介手数料、そして不動産の売買契約書に添付する印紙税など、多くの諸経費が発生します。他にも、所有権を登記する際の登録免許税、司法書士手数料や不動産取得税などがあります。（詳しくはマンション経営に関する税金を参照してください）
② 保有時コスト
マンション経営における保有時のコストには、管理費や借入金の返済金、また不動産の保有税や所得税などが発生します。また、修理費やリフォーム費などのように数年に一度発生する可能性がある臨時支出も考えなければなりません。古い賃貸マンションは、必然的に競争力を失い、家賃の引き下げを余儀なくされたり、空室になるリスクが高まったりしますので、マンション経営を成功させるためには、急な出費についてもシミュレーションしておく必要があります。
③ 売買時コスト
不動産を売却するときにも、購入時と同様に不動産会社から物件の紹介を受けた際の仲介手数料や、不動産の売買契約書に添付する印紙などのコストが発生します。そして、売却したときに利益が出たときも、税金が課せられます（現在は不動産の流通を促進するため、税金が時限的に優遇措置がとられています）。
【他の投資との違い】
① ローンを利用できる
マンション経営が他の投資と異なる点はたくさんありますが、その中でもローンを利用することができるというのは、マンション経営の独特なところです。株や投資信託などの金融商品を購入しようと思えば、ある程度の元手が必要です。1,000万円分の株を買おうと思えば、1,000万円必要になります。それに対して、マンション投資の場合は、ローンを利用することができますから、自己資金は少額で始められます。100%ローンを利用することも不可能なことではありませんが、一般的には10%～30%の頭金を用意しておくのがよいといわれています。
② 低リスクで長期安定的な資産運用が可能
株や債券などはリスクが高く、安定したものとはいえません。リスクのある資産運用というものは、精神的にも不安なものです。それに比べて、マンション経営の場合、低リスクで長期安定的な資産運用をすることができます。マンション自体が価値を持ち、「家賃収入」という安定したリターンを長期にわたって期待できるマンション経営は、老後の不安を解消する安心、着実な投資商品として注目されています。
③ 物価の変動に強い
長期スパンで見た場合、市場は上下動を繰り返しながらも物価は上昇傾向で推移しています。物価が変動すると、貨幣価値も変わってきます。今の１００万円が、将来も同じ１００万円の価値があるとは限らないということです。その為、預貯金だけに頼る資産設計にはインフレヘッジが効かず、価値の目減りの不安が残ります。それに対し、マンション経営の場合は、物価の変動に対して、賃料はそれに応じた相場で設定されますし、インフレで物価があがり、それに伴い貨幣の価値が下がったとしても、マンションの価格も物価の上昇に合わせて上昇する可能性が高いので、マンションの価値が物価の変動によって大幅に目減りするリスクは少ないといえます。
【サブリース】
賃貸用マンションを購入した後は、入居者を探したり、維持や管理を行う必要があり、銀行預金のように放ったらかしにすることはできません。しかし、そのような手間を省く方法があるのです。それは、一括借り上げやサブリースと呼ばれるシステムで、中堅から大手の賃貸用マンション販売会社の殆どがこのシステムを用意しています。
これはどういうシステムかと言いますと、マンションの販売会社がマンションの販売と同時にそのマンションを購入された方からそれを借り受け、購入された方に借り賃として家賃を支払うというシステムです。マンションを購入した人は、販売会社が入居者を見つけようがいまいが、毎月定額の家賃が入ってくることになり、かつ、管理やメンテナンスも行う必要がありません。
この借上げやサブリースというのは非常に便利なサービスですが、入居者付けを行なう販売会社は、入居者がいない期間と少々の利益を計算して、購入者との家賃契約をします。また、管理やメンテナンスにてついては、これは家主代行業務といい、その分の手数料10％前後が購入者との契約の家賃から引かれていますので、収入はその分減ることになりますが、リスクや手間が大幅に減少します。
【こんな人におすすめ】
マンション経営はどのような人に向いているでしょうか。以下にまとめてみました。
① 老後に十分な額の年金が受け取れるのか不安だったり、ゆとりのある老後を過ごせるのかと不安に感じている人。
② 自分に万が一の事があった時の為に、家族には安心して過ごせるだけの安定した収入源
を残してあげたい人。
③ 資産運用には興味があるけれど、専門知識が必要だったり、高いリスクを伴う投資は不
安。低リスクで安定した資産運用をしたい人。
④ 重税感があり、なにか良い節税対策はないかと考えている人。
⑤ 現金、預金の価値が目減りしたしまうインフレ対策をしたい人。